Belgische huizenprijzen zakken voor het eerst in 26 jaar.

Volgens De Tijd:

Huisprijs zakt voor het eerst in 26 jaar

De zware recessie doet de Belgische woningprijzen voor het eerst in 26 jaar dalen, blijkt uit cijfers van vastgoedmakelaars en notarissen. De prijsdaling in de eerste zes maanden van 2009 was beperkt, maar ING België voorspelt voor het hele jaar een daling van 8 tot 10 procent. (tijd) - Tot voor kort was de Belgische vastgoedmarkt verrassend veerkrachtig. De woningprijzen bleven stijgen, hoewel sommige economen waarschuwden voor een sterke overwaardering. In 2008 stegen de woningprijzen nog met ruim 4 procent.

Maar 2009 zorgt voor een trendbreuk. In de eerste zes maanden daalden de prijzen van huizen en appartementen met respectievelijk 0,4 en 2,2 procent tegenover dezelfde periode van vorig jaar, zegt Alain Declercq van ERA, een netwerk van vastgoedmakelaars. De prijsindex van het makelaarsnetwerk Trevi daalde in het eerste kwartaal met 1,5 procent jaar op jaar en in het tweede kwartaal met 0,8 procent.

De terugval lijkt het grootst in het centrum van het land. De prijzen in Brussel en Waals-Brabant zakten met ruim 6 procent, zeggen de notarissen van de regio.
ING-economen Julien Manceaux en Philippe Ledent zijn niet verrast over de daling van de woningprijzen. Ze berekenden dat huizen in verhouding tot de lonen, rente en verstrekte woonkredieten de jongste 25 jaar nooit zo duur waren.

‘De vastgoedprijzen moeten met 16 procent dalen om de overwaardering weg te werken’, zeggen Manceaux en Ledent. ‘Door de economische crisis zal het grootste deel van de correctie, 8 tot 10 procentpunt, wellicht dit jaar plaatsvinden.’ 2009 is het eerste jaar sinds 1983 waarin België wordt geconfronteerd met een algemene daling van de woningprijzen.
Ledent is beduidend somberder dan begin dit jaar, toen hij een prijsdaling tussen 5 en 8 procent voorspelde. ‘De vooruitzichten voor de langetermijnrente en de economische groei zijn verslechterd en de studie van de notarissen wijst op een sterke prijsdaling.’ De federale overheid publiceert half augustus officiële cijfers over de vastgoedprijzen van het eerste halfjaar.

Er is ook een lichtpunt. ING, het studiebureau Stadim en ERA signaleren dat het aantal vastgoedtransacties in het tweede kwartaal duidelijk hoger lag dan in het eerste kwartaal en het vierde kwartaal van vorig jaar.
Wouter Vervenne
08:00 - 18/07/2009 Copyright © De Tijd



Wel...wel...wel

Wat nooit kon gebeuren (dixit 10 miljoen Belgen) is aan het gebeuren.

Smack my ass and call my Judy.

Nu iedere Belg en elke paardenkop een huis tussen de 100.000 en 300.000 euro gekocht heeft, is 'le moment suprême' aangebroken.

Ik wil de Belgen geen brood geven die hun huis aan te dure prijzen hebben gekocht. Doe ik het toch, dan ben ik stante pede bankroet.

"De prijsdaling is beperkt", wordt gezegd. Inderdaad. Zo begint het. Niet met een spectaculaire val. Maar de daling zal versnellen, net zoals de werkloosheid dat maand na maand doet.

De werkloosheid die de komende maanden en jaren heel hard zal toenemen, wordt het mes in de halsslagader van de Belgische huizenmarkt. Het bloed zal gutsen in de riolen. En het zal allemaal zo onverwacht zijn. "Het ging nog nooit zo goed meneer, en opeens veranderde alles".

Eén inkomen is nu vaak nodig om de hypothecaire lening van een overgewaardeerd huis af te betalen. In de jaren zeventig konden koppels nog leven van 1 inkomen. Nu zijn twee inkomens nodig. Dat is wat ik noem: verarming op grote schaal.

En we hebben het niet door.

Tientallen discussies heb ik de laatste jaren gehad over de Belgische huizenmarkt. 90% van de mensen geloofde me niet. Zelfs de grootste macro-economen van het land geloofden me niet dat hier een zware prijsdaling mogelijk is, wat het artikel wel beweert (misschien doelend op Itinera-econoom Ivan Van de Cloot maar die zag het veel te laat en veel te licht). Tientallen discussies tussen pot en pint met niet-economen. Iedereen extrapoleerde de decennialange stijging van het verleden in de toekomst.

Zelfs nu nog bekijken mensen me alsof ik een alien ben, als ik zeg dat huizenprijzen gaan dalen.

Zelfs onlangs nog vertelde iemand me dat het ergste voorbij was. Ik dacht dat hij me aan het uitlachen was. "Er is nog niets gebeurd", roep ik dan. Pi-nuts! Omdat de bankencrisis achter de rug lijkt, gaan huizenprijzen in België nu niet meer dalen? No way! Ten eerste is de bankencrisis niet achter de rug, verre van. En ten tweede, huizenprijzen gaan dalen. Big time. Long time.

Als iets 26 jaar gestegen is in waarde, en het keert, wel dan gaat het niet keren voor een paar maanden. Het is niet dat we binnen een paar maanden weer gaan beginnen stijgingen zien in de huizenprijzen en dat opnieuw 26 jaar lang. We gaan een daling zien (héél zeker in reële termen, na inflatie dus) en die daling kan makkelijk jaren duren.

De top van de col ligt achter ons. En wees maar zeker dat er in de afdaling vele huizenkopers van de laatste jaren Jens Voigt gewijs op de bek gaan. Hersentrauma dus voor vele huizenkopers.

Enkel God weet hoe lang die daling van de huizenprijzen kan duren. Ik ken mensen, uitzonderingen & zonderlingen, die met plannen rondlopen in de zin van 'Operatie villa 2011'. Daarmee wordt bedoeld dat ze in 2011 een villa zullen kopen met hetzelfde geld waar je nu een rijhuis voor hebt. Het jaartal kan misschien verkeerd zijn. Maar de redenering is dat niet.

Ikzelf opperde het plan "Kasteel 2013". En de lacherige reactie was dat dit plan enkel in Moldavië zou uitgevoerd kunnen worden. Ik denk dat ik in 2013 liever in Moldavië zit, dan in Brussel. Als komt wat ik verwacht, een mogelijke massale stadsvlucht richting het platteland als gevolg van de economische depressie die tot diep in het volgende decennium zal doorwoekeren.

Bovendien blijf ik ervan overtuigd dat men binnen enkele jaren slechts enkele goudmunten zal nodig hebben voor de aankoop van een modaal huis.

Wie niet gelooft dat huizenprijzen in België nog een zware daling tegemoet hebben, moet duidelijk beter zijn ogen openen. Nog nooit zag ik zoveel bordjes "te koop". Die zullen niet snel verdwijnen, integendeel. Het is allemaal nog maar begonnen. Vele mensen die hun loon zien verminderen of zelfs volledig verdwijnen, kunnen de eerste maanden nog met spaarcenten de leningen afbetalen. Vroeg of laat is ook die reserve op en dan komt onherroepelijk dat bordje: te koop. En dan zal men zo snel mogelijk het huis moeten verkopen om een persoonlijk faillissement te vermijden. Eénmaal de huizenmarkt dat doorheeft, dan zullen de prijzen wel ééns heel hard beginnen dalen. Dit staat allemaal ook in uw straat te wachten, in volle gang van 2010.

Gold bless.

In alle Baltische Staten.

Ik heb helaas weinig tot geen tijd om momenteel berichten op deze blog te plaatsen. Jammer omdat de laatste weken heel wat interessante dingen zich ontwikkelen. Niet jammer omdat er ook andere belangrijke zaken zijn. De laatste weken pendel ik wat tussen de Baltische Staten, België en Luxemburg. Er valt wel wat over te zeggen.

Vandaag, vrijdag 27 maart, stond er nog een artikel op bloomberg over de 'bust in the baltic'. Het gaat hier niet over boezems, hoewel die er ook meer dan prominent aanwezig zijn. Nee, het gaat eerder over implosie van de markt in huizen en appartementen. De prijzen zijn daar al met 25% gedaald, zeggen de bronnen in het artikel. Nu al. Ik snap het zelf amper. Ik zag er amper “Te koop”-borden aan de huizen en appartementen hangen. Helemaal in tegenstelling tot in België bijvoorbeeld, waar de borden meer en meer frequent het straatbeeld beginnen te vormen en domineren. Ik zag er nog appartementen met een kostprijs van 3500 per vierkante meter. Voor 100 vierkante meter appartement op 20 km van Riga, wel een nieuw luxe-appartement, is de vraagprijs dus 350.000 euro. Leg maar neer. Ik wou een immobiliënkantoor binnengaan en voor de lol bieden op een huis. Ik zou beginnen met een bod dat 50% lager dan de vraagprijs lag. Daarna zou ik zeggen dat ik ook met goud of zilver wou betalen, maar dan moest nog eens 50% van de prijs af. We zitten in een verkopersmarkt, voor huizen is dit nu een wereldwijd fenomeen. In een verkopersmarkt hebben kopers het voor het zeggen. Zij bepalen de prijs omdat slechts weinigen kunnen betalen. De laatste 25 jaar was de huizenmarkt een kopersmarkt en de verkopers hadden het voor het zeggen. Zij bepaalden de prijs en vroegen steeds meer en meer. Die pret is nu gedaan. Maar velen, de meeste mensen, hebben het nog niet door.

De laatste weken waren er interessante ontwikkelingen in de financiële wereld. De bankaandelen stegen keihard. Sterke dalingen worden afgewisseld met sterke stijgingen. Maar de dalingen verwoesten nog steeds meer dan de stijgingen kunnen recupereren. Zoals ik in een van mijn laatste stukken schreef, ik ga er niet op wedden of bankaandelen de komende maanden nu gaan stijgen of dalen. Er zijn argumenten voor een verdere stijging maar ook voor opnieuw een daling. Het is best mogelijk dat we een gigantisch sterke rally op de beurzen krijgen, dat gebeurde ook tijdens de vorige Depressie in 1933. Ondanks de rally bleef het een Depressie. En daarna gingen de beurzen opnieuw dalen. Ik probeer er me niet druk in te maken. Maar natuurlijk had ik 100% winst kunnen maken op KBC als ik op het laagste moment was ingestapt. Het aandeel had echter ook kunnen blijven instorten tot 5,4,3 etc. Het kan nog steeds gebeuren. Ik lig er niet meer wakker van. Nu moeten we opnieuw naar andere zaken kijken. De munten bijvoorbeeld en de prijzen van goederen.

Een CEO van BlackRock, een grote Amerikaanse financiële instelling, zegt dat 80% van de crisis achter ons ligt. Hij zegt wel dat de komende 20% de meest zware zullen zijn. Ik vind hem te optimistisch, veel te optimistisch. Het waren de mannen van BlackRock die in 1982 begonnen zijn met derivaten te fabriceren. Ik weet het nog goed. En ik weet nog veel beter wat er allemaal na 1982 gebeurde. Via derivaten werd jaar na jaar meer krediet in de markten gepompt. Dankzij deze doping gingen de markten stijgen van 1982 tot 1999. 1982 vormt een mijlpaal in de moderne financiële geschiedenis. Het was het begin van de “boom” die de wereld zou doen barsten. De barst die we nu ervaren.

Ik denk dat 20% van de crisis misschien achter ons ligt. Niet meer dan dat. Ruwweg kan ik hier zeggen dat 20% van de crisisjaren die we nu begonnen zijn uit de kredietcrisis zal bestaan. 50% voorbehouden voor de muntencrisis. (En dat moet nog goed beginnen hé). Dan blijft er nog 30% over. Wat zouden we eens zeggen. Wel, zeker nog een 20-tal procent voor de oliecrisis. Doe er ook maar de voedselcrisis bij en tekorten van allerhande goederen en grondstoffen. Dan nog 10% voor oorlog, rellen en revoluties. Waarschijnlijk te weinig voor dit laatste. Het is dan ook ruwweg bepaald. Weet ook heel goed dat al deze problemen onderling sterk met elkaar verbonden zijn.

Eind vorig jaar schreef ik dat we aan de “vooravond” stonden van een muntencrisis. Het is in elk geval beginnen schemeren, misschien is het al donker geworden. Even de gordijnen open doen… Yep, het is donker.

Op 18 maart is de Fed, de Amerikaanse centrale bank, officieel begonnen met geld te drukken om obligaties op te kopen. Quantitative easing heet dit in het jargon. Een duur, fancy, woord voor geld printen. Een moeilijk woord zodat ruim 90% van de bevolking niet zou begrijpen wat er aan het gebeuren is. Om het geleerd te doen lijken, zodat het moet overkomen dat de beleidsmakers weten waar ze mee bezig zijn, met de economie te redden. Echter, ze rijden de economie de afgrond in. Geen enkel land in de wereldgeschiedenis is rijk geworden met geld te printen. Ik ga er mijn geld niet op zetten dat het nu wel zal lukken. Geld drukken creëert GEEN welvaart. Het vernietigt welvaart. Productie en sparen creëren welvaart. Iets wat de westerse wereld is verleerd.

1694

Vandaag heb ik nog enkele berichten gelezen die mijn ideeën bevestigen. In december is de werkloosheid in Vlaanderen met 4% gestegen. Men spreekt van spectaculaire cijfers. En in deze cijfers worden de technisch werklozen nog niet opgenomen. Ik heb het al gezegd: de werkloosheid zal de huizenmarkt doen crashen. Nu de werkloosheid sinds november en december van vorig jaar danig is verslechterd, wordt dit de fatale nekslag voor een markt die compleet over de top is. Ik verwacht dat huizenprijzen in België tegen eind dit jaar gemakkelijk gemiddeld met 10 à 15% kunnen dalen. In de VS en in Groot-Brittannië daalden huizenprijzen vorig jaar gemiddeld met 18 à 20%. Laat ons hopen voor hen die een nieuwe lening moeten afbetalen, dat het net iets minder is. Maar de werkloosheid zal de komende maanden nog toenemen. Strak en hevig. De huizenprijzen zullen nog meer dalen in 2010. Het is wachten op de trap in de kont van de hyperinflatie. Enkel dat kan huizenprijzen nog redden. De markt in appartementen ligt nu al op zijn dak. Sommigen zeggen dat appartementen aan de kust al daalden met 20 à 25% in de laatste maanden van vorig jaar. We gaan naar een markt zonder bieders. Zonder bieders! Iedereen die moet verkopen zal panikeren! Dit zal resulteren in dumpingprijzen. Waarom zijn er geen bieders. Ten eerste neemt de werkloosheid in West-Vlaanderen het snelst van allemaal toe. En ten tweede, volgens mij belangrijkste factor, zijn de grootste afnemers van appartementen aan de Vlaamse kust de nek omgedaan. De grootste afnemers van appartementen aan de kust dat zijn de gepensioneerden. Gepensioneerden waarvan hun pensioen de laatste jaren lang niet de inflatie volgde, gepensioneerden die en masse in goede huisvader-aandelen zoals Fortis en Dexia waren belegd, gepensioneerden die hun pensioenfondsen zagen kelderen het afgelopen jaar. Gepensioneerden zijn de jos, ze zijn de klos. Ik moet lachen als ik men op een familiefeest spreekt over ‘de crisis’. Het gaat nu wel weer verbeteren, zegt een nicht. “Het kan toch niet erger”. Ik reageer niet meer op zo’n opmerkingen. Ik denk er in mijzelf het mijne van. Wel wat denk ik? Dat het complete zever is dat mensen denken dat we het ergste gehad hebben omdat het een paar maanden minder gaat. Wij zijn als de godverdomde Y-generatie rotverwend. Het is van eind de jaren zeventig, begin jaren tachtig geleden dat het nog eens crisis was. Dat duurde toen wel eventjes. Men denkt dat het in het slechtste geval zo erg zal worden. Zever. Het zal tien keer erger worden. We zijn begonnen aan een nieuwe Depressie. Ik heb het gezegd op deze blog de week nadat Fannie Mae en Freddie Mac failliet gingen. Dat was het startsein. Een paar dagen nadat het artikel op deze blog werd gepubliceerd ging de bank Lehman Brothers overkop. Dat wordt nu door elke econoom als hét cruciale punt gezien, die alles deed escaleren. Ze hadden het niet zien aankomen. Ik heb in dezelfde tekst waarin ik schreef dat de Depressie nu definitief begonnen was, ook gezegd dat Lehman onder het kapblok lag. Ik zei dat aandelenkoers nog wel eens met 90% kon dalen. Ik was fout. De aandelenkoers daalde nog eens met 100%. We zitten in een Depressie en we zullen het geweten hebben. Als je decennia lang economische groei gehad hebt, niets van crisis, en alle welvaart uit de toekomst hebt opgeconsumeerd via de schuld, dan moet je weten dat de economie op een bepaald moment breekt. Er is roofbouw gedaan en het lichaam is kapot. Rot. Dit gaat meer dan maanden duren. Dit gaat jaren duren. Jaaaaren!! Donderdag komt de Britse centrale bank bijeen om de nieuwe beleidsrente te bepalen. De rente staat in Engeland nu op 2%. De meeste waarnemers verwachten dat men de rente zal verlagen. Ik ook. Dat is allemaal niet speciaal. Zou je denken. Misschien is 2% of minder ook niet speciaal. Wat wel speciaal is, is het volgende. De Britse centrale bank is één van de oudste centrale banken ter wereld, opgericht in 1694. Ik denk dat enkel de Zweedse centrale bank misschien ouder is, de Riksbank. Ben niet zeker maar is niet belangrijk nu. Wat is wel belangrijk. Sinds 1694 is de rente door de Britse centrale bank nooit, en ik herhaal: nooit, op minder dan 2% gebracht. Gedurende 315 jaar was de rente in het Britse rijk nooit lager dan 2%. Niet in oorlog, niet in depressie. Niet tijdens de veldslag met Napoleon, niet tijdens de Pruisische oorlogen, niet tijdens de oorlogen met Rusland, de hongersnoden in de negentiende eeuw, WOI, de Grote Depressie van de jaren Dertig, zelfs niet tijdens WO II. NOOIT! En nu, nu zullen ze het doen. Ze zullen het doen. En iedereen vind het normaal. Men denkt dat alles binnen een paar maanden opnieuw normaal zal zijn, dat het niet kan blijven duren. Mensen hebben geen geduld meer. Dé schuld van de gsm? Men denkt dat er geen gevolgen zullen zijn. Maar geloof me, er zijn gevolgen. Er zijn altijd gevolgen! Wanneer je iets doet wat nog nooit gedaan is, zoals men nu zal doen, zal je iets creëren wat nog nooit gezien is. Het wordt wereldwijde hyperinflatie. Ik heb er een nieuw woord voor uitgevonden: Metaflatie. Inflatie op een ongeziene schaal, nooit gezien in de wereldgeschiedenis.

Daar is 'em.. daar is 'em!!!

Hij komt ... hij komt... het is de goede huizencrash! Hij komt... hij komt... ook naar België!! Mensen die mij kennen weten dat ik al drie,vier jaar het einde van de huizenzeepbel voorspel. En ik zag het niet alleen gebeuren in de VS. Ik zag het wereldwijd gebeuren. Wanneer ik daar met mensen over sprak, wilden ze wel nog geloven dat het in de VS zou gebeuren. Vanwege de vele schulden die mensen daar opgestapeld hadden. Maar in België? O nee hoor. Dat was en is onmogelijk. Het is echter begonnen en heeft allemaal nog lang op zich laten wachten. Vrijdag nog, een kleine week geleden, zat ik 's avond met een tiental vrienden op café. En op een bepaald moment werd ik letterlijk uitgelachen omdat ik (nog) geen huis had gekocht. Samen met 1 andere persoon werd ik letterlijk weggelachen (op een vriendschappelijke manier natuurlijk) omdat de rest van de aanwezigen allemaal reeds een huis hadden gekocht. Ze waren zo trots dat ze tot de meerderheid behoorden, die reeds een huis bezat. Ik repliceerde. Denk nu eens goed na, zei ik tegen hen. Ik geloof dat we op de top, of over de top van de huizenmarkt zitten. Vanaf nu gaan prijzen dalen. Ik zei dat het niet meer dan normaal was dat de meerderheid van hen een huis had gekocht. Daarom zitten we ook op de top van de huizenmarkt! Dat is net de essentie van een top in een bepaalde markt. Wanneer de meerderheid in een markt zit, dan zijn de prijzen het hoogst, want de massa heeft de prijzen omhoog geboden. Diep binnenin ben ik net blij uitgelachen te worden. Het duidt erop dat ik alleen ben met mijn mening. In de wereld van financiën moet je alleen zijn. Je mag niet met de massa meelopen want de massa koopt ALTIJD op de top. De geschiedenis bewijst het al honderden jaren. De kunst is ergens op je eentje in een markt te zitten waar later de massa naartoe stroomt om de een of andere reden en zo de prijzen omhoog bieden. De meerderheid heeft dus een huis gekocht al kunnen ze het zich amper veroorloven en moeten ze er zich vaak voor 30 jaar ver in de schulden steken. Ongezien. En iedereen denkt dat huizenprijzen in België niet of amper kunnen dalen. De meesten rekenen er op hun huis te verkopen met winst binnen een paar jaar. Dat zal niet gebeuren. Het zal een grote ontgoocheling worden voor diegenen die dachten met de winst hun huis te verlaten voor een groter huis. (Maar in die redenering zouden grotere huizen dan weer niet in prijs mogen stijgen). Hoe dan ook. Ik zie huizenprijzen crashen, ook in België. Het is begonnen. Ik moet het nu niet meer voorspellen. Het is echt begonnen. Uit goede bron weet ik dat een eigenaar onlangs zijn villa in Brasschaat wou verkopen. Brasschaat is zowat het Knokke of het St Martens Latem van de Antwerpse provincie. Jammer dat Jean Marie Pfaff er woont anders lagen de prijzen er misschien nog hoger. Maar goed. De eigenaar wou zijn prachtige villa (met tennisveld en alles erop en eraan) verkopen voor 43 miljoen oude Belgische franken, ongeveer 1 075 000 euro. Wel dat lukte niet meer. Hij heeft uiteindelijk de villa kunnen verpatsen voor 26 miljoen oude Belgische franken , of 650 000 euro. Een daling van ongeveer 40% in vergelijking met de vraagprijs. Trek uw conclusies. En het is nog maar begonnen. Het is begonnen in luxe-villa's. En het zal doorsijpelen naar doodgewone huizen en rijhuizen. Zaterdagochtend stond in het Nieuwsblad een artikel waarin KBC voorspelde dat de Belgische woningmarkt niet zal crashen. Ik heb het artikel uitgescheurd en zal het bewaren. Het zal een ongelooflijke slechte voorspelling blijken te zijn, als je het mij vraagt. KBC ziet de woningprijzen twee jaar stagneren, waarna ze opnieuw kunnen stijgen. Ik zie de huizenprijzen twee jaar crashen waarna ze opnieuw kunnen stagneren. Voor hoe lang? God weet het. Waarschijnlijk voor de rest van het komende decennium. Dit is niet overdreven. Huizenprijzen hebben een stijging gehad van ruwweg 26 jaar. Vanaf het godenjaar 1982. Het is gedaan. En een markt die zo lang is gestegen en op het einde zo hard is gaan stijgen zoals in de jaren 2000-2006, stagneert niet. Zo'n markt crasht! De enige en echt de enige reden die belangrijk is om te volgen waarom huizenprijzen zullen dalen, is de werkloosheid. Economen zoals die van KBC baseren hun voorspellingen op allerhande parameters zoals de rente, de schuldgraad van de gezinnen, de aangroei van de bevolking, het inkomen, het aantal exotische woonkredieten en weet ik veel wat nog allemaal. Maar ik zeg: hou het voorlopig simpel. Kijk naar de werkloosheid. En de werkloosheid zal volgens mij nu stijgen. Ik denk dat weinigen dat zullen ontkennen. De laatste weken hoor je niets anders in het nieuws. Ontslagen hier, ontslagen daar. En bij elk ontslag wordt een gans gezin getroffen. Een gezin met een hypotheek die ze moeten afbetalen. Ik zeg dat alle kopers van huizen van de laatste jaren, alle hypotheekeigenaars, er geen greintje rekening mee gehouden hebben dat ze werkloos kunnen worden gedurende een lange tijd. Tot een half jaar geleden zat iedereen nog in de sfeer van job-hoppen. Van de ene job naar de andere, van promotie naar promotie. Door de economische crisis, die nu op gang komt, komt hier een abrupt einde aan. Wie zijn job de komende vijf jaar kan behouden, mag een kruisje slaan. Dus, een koppel dat een huis heeft gekocht zit met pakweg een afbetaling van 1000 euro per maand. Hun inkomen is 3000 euro. Eén persoon wordt ontslaan en 1500 euro valt weg. Dan wordt het zéér moeilijk om die maandelijkse afbetaling nog te betalen. Dat zijn hier ruwe getallen. De ene persoon staat er beter voor dan de andere. Maar er zullen gezinnen in de problemen komen en hun huis niet meer kunnen afbetalen. Ze zullen hun huis (dat ze eigenlijk nooit in bezit hadden omdat ze nog schuld moesten afbetalen aan de bank) gedwongen moeten verkopen. En dat is wat in de VS gebeurde. Gedwongen verkopen deden de huizenmarkt kelderen. Stel je voor je moet je huis plots verkopen want je bent je inkomen verloren en je kan je schuld niet meer afbetalen. De bank zit te wachten en in de huidige bankencrisis zal het niet lang duren vooraleer de bank gerechtsdeurwaarders zal inschakelen. Er komen dus een massa gedwongen verkopen van huizen door mensen die werkloos zullen worden (iets wat ze een jaar geleden nog voor onmogelijk hielden). Je krijgt dus een massa verkopers in de markt terwijl door de crisis ook het aantal kopers vermindert. Dan krijg je een markt zonder bieders (een no bid market). Dat hebben we net gezien in aandelen en je kent ondertussen de gevolgen. Verkopers moeten hun prijzen meer en meer naar beneden aanpassen om toch maar een luizige koper te vinden. Zijn er zaken die kunnen tegenwerken? De rente wordt wel naar beneden gehaald maar het zal amper nog een positief effect hebben op de huizenmarkt. In de VS lukt het ook niet meer. De korte termijn verlaagd door de centrale banken (geen effect op niet variable hypotheekrente) en lange termijn rente door dwazen en manipulatoren die obligaties kopen van de staat. Nu goed, de werkloosheid zal een groot effect hebben wat veel marktwaarnemers nu onderschatten. Vandaag staat in De Morgen op de voorpagina: "Markt appartementen zakt volledig in elkaar". Het is echt begonnen en het zal niet zomaar eindigen. De enige manier waarop de daling van de huizenprijzen een halt kan worden toegeroepen, is door hyperinflatie. Indien we hyperinflatie krijgen dan zullen huizenprijzen nominaal gelijk blijven en hoogstwaarschijnlijk stijgen in nominale termen. Met nominale termen bedoel ik dat prijzen zullen stijgen (er zullen nullen achter komen) maar ik weet ook dat in dat scenario de huizenprijzen minder snel zullen stijgen dan de prijs van goederen zoals brood, drank,goud, om maar iets te noemen. Van een goudexpert hoorde ik dat je tijdens de Duitse hyperinflatie een gewoon huis kon kopen met 1/4de van een ounce goud. Dat is ongeveer 8 gram goud. Aan de huidige prijs kost 8 gram goud ongeveer 157 euro. Slik! Ik weet het: toen ik dat verhaal hoorde, begon ik te hyperventileren. (die goudexpert zei wel dat in de mogelijke nieuwe hyperinflatie je wel een paar ounces goud zal moeten betalen voor een gewoon huis. Laat ons zeggen: misschien 10 ounces. 10 ounces kosten nu ongeveer 6300 euro of 8300 dollar. Gold is cheap, zeg ik.) Ik heb het hier wel over fysiek goud hé! Een andere goudexpert gelooft niet dat je tijdens de Duitse hyperinflatie voor 1/4 de ounce goud een huis kon kopen. Dus zal ik het verhaal nog even moeten uitzoeken. Maar alle goudexperts zijn erover eens. In een periode van stevige inflatie heb je steeds minder goud en zilver ounces nodig om een huis te kopen. In elk geval, huizenprijzen zijn te duur in vergelijking met de inkomens van arbeiders en bedienden. Huizenprijzen zullen dalen in reële termen. Huizenprijzen zullen in vele andere landen nog meer dalen dan in België. Daar kan ik me eventueel in vinden. De VS, Groot-Brittannië, Spanje, Ierland, IJsland, Letland zijn al een slagveld. Maar er zullen nog veel volgen. Binnen een paar jaar zeg ik: buitenverblijven, here we come! Oekraïne? Zweden? Frankrijk? Italië? Het zal nog lastig kiezen worden. Ik droom ervan met zilver te betalen wanneer de prijs van zilver zijn werkelijke waarde terug gevonden heeft.